Certidão de imóvel faz parte da documentação para desmembramento de terreno? Veja AQUI!
Dividir legalmente um imóvel em dois ou mais lotes é um procedimento comum, é essencial reunir corretamente a documentação para desmembramento de terreno, já que o processo depende da aprovação de órgãos municipais e cartórios.
O desmembramento é diferente do loteamento, pois ocorre em áreas urbanas já consolidadas, onde não há necessidade de criar novas vias ou infraestrutura pública.
No entanto, mesmo sendo um processo mais simples, exige atenção a regras urbanísticas, limites mínimos por lote e regularização cadastral.
Neste texto do Certidão Imóvel Online, explicamos quais são os principais documentos necessários para desmembramento de imóvel urbano.
Documentação para desmembramento de terreno
Para dar início ao pedido de desmembramento, é necessário apresentar uma série de documentos à prefeitura do município onde o terreno está localizado, a lista de documentos para desmembramento de imóvel geralmente inclui:
- Requerimento padrão solicitando o desmembramento, assinado pelo proprietário
- Cópia da matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo cartório de registro de imóveis
- Cópia do IPTU mais recente quitado
- Cópia do RG e CPF do proprietário
- Planta do terreno original e projeto de desmembramento, assinados por engenheiro ou arquiteto com ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica)
- Memorial descritivo das áreas resultantes
- Certidão negativa de débitos municipais
- Certidão de uso do solo, comprovando que o desmembramento é permitido na área
- Comprovante de endereço.
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- Descreva as informações restantes sobre o documento e clique em “Finalizar pedido”
- Escolha a forma de envio e pagamento.
Após a análise e aprovação da prefeitura, o proprietário pode dar sequência ao registro dos novos lotes em cartório.
É nessa etapa que cada área desmembrada passa a ter uma matrícula individual, condição fundamental para venda, escritura ou financiamento.
O que é desmembramento de terreno?
O desmembramento de terreno é o processo legal de divisão de um imóvel urbano em duas ou mais partes independentes, cada uma com sua própria matrícula no cartório de registro de imóveis.
Essa prática é comum quando o proprietário deseja vender parte do imóvel, construir separadamente ou regularizar ocupações existentes.
Preciso de um profissional para preparar a documentação do desmembramento?
Sim, é obrigatório contar com um profissional habilitado, como engenheiro ou arquiteto, para elaborar a planta do terreno e o memorial descritivo exigido no processo.
Esse profissional deve emitir a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou a RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), que comprovam a responsabilidade técnica sobre o projeto.
Sem esses documentos assinados, a prefeitura não aprova o pedido de desmembramento.
O que deve constar no memorial descritivo para o desmembramento?
O memorial descritivo é um documento técnico detalhado que descreve as características de cada novo lote resultante do desmembramento, ele deve conter:
- Área total e individual dos lotes
- Confrontações (limites com imóveis vizinhos)
- Localização, frente, fundos e laterais de cada parte
- Dados do imóvel original
- Informações cadastrais
- Referência à planta aprovada.
Quais taxas devo pagar para protocolar a documentação na prefeitura?
As taxas podem variar conforme o município, mas geralmente incluem:
- Taxa de análise do projeto de desmembramento
- Emolumentos cartoriais para a atualização e abertura de novas matrículas
- Em alguns casos, taxa de expediente ou protocolo.
A matrícula do imóvel precisa estar atualizada para o desmembramento?
Sim, a matrícula do imóvel precisa estar atualizada no cartório de registro de imóveis, isso significa que todas as informações da matrícula devem refletir a realidade atual do imóvel, sem pendências, registros antigos ou desatualizados.
A matrícula atualizada é uma exigência tanto para a prefeitura quanto para o cartório, e sem ela o processo de desmembramento pode ser suspenso ou indeferido.
Posso desmembrar um terreno sem aprovação da prefeitura?
Não, a aprovação da prefeitura é obrigatória para o desmembramento de terrenos urbanos, o órgão municipal verifica se o imóvel atende aos critérios urbanísticos, como:
- Área mínima
- Zoneamento
- Uso do solo
- Regularidade da construção.
Fazer o desmembramento sem essa autorização configura irregularidade e impede o registro das novas matrículas no cartório, além de sujeitar o responsável a multas e outras sanções.
Quais são os prazos para protocolar a documentação após a aprovação?
Após a aprovação do desmembramento pela prefeitura, é recomendável protocolar a documentação no cartório de registro de imóveis o mais rápido possível, para garantir a formalização da divisão e evitar que a aprovação expire.
Algumas prefeituras estabelecem prazos específicos, geralmente entre 30 e 90 dias, para que o proprietário registre a alteração.
Caso esse prazo não seja respeitado, pode ser necessário solicitar uma nova análise do projeto.
O que acontece se a documentação estiver incompleta?
Se a documentação para o desmembramento estiver incompleta, o processo será suspenso até que todas as pendências sejam regularizadas.
A prefeitura pode emitir um comunicado com as exigências a serem cumpridas, e o prazo para complementação varia de acordo com o município.
Em alguns casos, o processo pode ser indeferido, obrigando o solicitante a reiniciar o pedido, é fundamental revisar todos os documentos antes de protocolar a solicitação.
Como fazer desmembramento de um terreno?
O processo de desmembramento leva um tempo, mas garante a divisão correta do terreno de acordo com o que foi solicitado, veja como ocorre o processo.
1. Faça uma consulta na prefeitura
O processo de desmembramento começa com a consulta à prefeitura para verificar se a área é passível de divisão e se respeita os parâmetros urbanísticos locais, como zoneamento, área mínima por lote e largura da frente do terreno.
Confirmada essa possibilidade, o proprietário deve contratar um profissional habilitado para elaborar o projeto de desmembramento.
2. Separe os documentos necessários
Com a planta, o memorial descritivo e os demais documentos em mãos, o pedido é protocolado junto ao setor de obras ou urbanismo da prefeitura.
Após a análise técnica, que pode incluir vistorias e conferência da documentação, o município emite um parecer aprovando ou negando o desmembramento.
3. Aguarde a aprovação
Se aprovado, o proprietário deverá registrar os novos lotes em cartório, apresentando a aprovação da prefeitura e a documentação para desmembramento de terreno.
Cada novo terreno receberá sua própria matrícula, o que permite a realização de negociações independentes e garante a legalidade das futuras transações.
Agora que você já sabe quais são os passos e exigências legais, vale a pena se planejar com antecedência e garantir que toda a documentação para desmembramento de terreno esteja em ordem.
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