Posso registrar contrato particular de compra e venda

Quem compra ou vende um imóvel por um valor baixo ou entre conhecidos costuma recorrer a um contrato assinado em casa, sem passar pelo tabelionato. Nesse cenário, muita gente se pergunta se posso registrar contrato particular de compra e venda no cartório e se esse papel é suficiente para colocar o imóvel em seu nome.

A resposta depende do valor do imóvel e do tipo de contrato, porque a lei exige escritura pública para a maioria dos negócios, e o contrato particular só é aceito para registro em situações específicas. Entender essa regra evita pagar por um documento que o cartório vai recusar.

Conhecer as exceções, os custos e o valor legal do contrato ajuda a escolher o caminho certo antes de fechar o negócio, e é justamente por isso que saber se posso registrar contrato particular de compra e venda se torna tão importante. Continue a leitura deste artigo no Certidão de Imóvel Online e entenda todos os detalhes sobre o assunto.

Posso registrar contrato particular de compra e venda?

Sim, mas apenas em casos previstos em lei, já que o artigo 108 do Código Civil exige escritura pública para imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente, e abaixo desse limite o contrato particular pode ser aceito para registro.

Há ainda exceções importantes, como a promessa de compra e venda e os contratos de financiamento habitacional. Em todas elas, o que vale é o valor real do imóvel, e não apenas o preço escrito no contrato, e o registrador pode comparar com o valor usado pela prefeitura para o ITBI.

Imóvel de valor até trinta salários mínimos

Quando o imóvel vale até trinta vezes o maior salário mínimo do país, a escritura pública é dispensada, e o contrato particular pode ser apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis para transferir a propriedade.

O limite considera o valor do imóvel, não o preço combinado entre as partes, e o cartório pode recusar o título se identificar que o valor real é maior. Nesse caso, a recusa é registrada e as partes precisam lavrar a escritura pública para seguir adiante.

Promessa de compra e venda por instrumento particular

O compromisso de compra e venda pode ser feito por contrato particular, independentemente do valor, e o registro dele na matrícula garante ao comprador o direito real à aquisição do imóvel, conforme o artigo 1.417 do Código Civil.

Esse registro não transfere a propriedade na hora, mas protege o comprador contra novas vendas do mesmo imóvel e permite exigir a escritura definitiva, inclusive pela via judicial. É uma opção comum quando o pagamento é parcelado e a escritura só será feita no fim.

Contratos de financiamento com força de escritura

Contratos de financiamento imobiliário feitos por instituições autorizadas, como os do Sistema Financeiro da Habitação e os com alienação fiduciária, têm força de escritura pública e podem ser registrados diretamente, sem passar pelo tabelionato.

Por isso, quem compra com financiamento bancário não precisa pagar escritura separada. O contrato com o banco é levado ao cartório de imóveis, que registra a compra e a garantia, e a transferência passa a valer perante terceiros.

Imóvel acima de trinta salários mínimos

Se o imóvel vale mais de trinta salários mínimos e o negócio é uma compra e venda comum, o contrato particular não é registrado, porque a escritura pública é requisito de validade do negócio.

Esse é o caso do chamado contrato de gaveta, em que as partes assinam um papel e não levam o documento ao cartório. O comprador pode ter a posse, mas, enquanto não houver registro, o vendedor continua sendo tratado como dono perante a lei.

Como registrar quando a lei permite

Reúna o contrato assinado, a matrícula atualizada, os documentos pessoais das partes e o comprovante do ITBI, e apresente tudo no Cartório de Registro de Imóveis da região do imóvel para o protocolo do pedido.

O cartório analisa o título e, se estiver em ordem, faz o registro na matrícula, e se houver exigências, o interessado é comunicado para corrigir. Algumas serventias pedem reconhecimento de firma ou assinatura de testemunhas, por isso vale confirmar as regras locais antes de ir.

Sem o registro na matrícula, o vendedor continua sendo considerado o dono do imóvel perante terceiros

Quanto custa para registrar um contrato de compra e venda?

O custo depende da tabela de emolumentos de cada estado e do valor do imóvel, e como referência de mercado o registro costuma ficar entre um e um e meio por cento do valor, além do ITBI, que varia de dois a quatro por cento conforme o município.

O ITBI deve ser pago antes do registro, e a prefeitura emite a guia com base no valor de referência do imóvel. Vale pedir a estimativa direto ao cartório, que informa o valor exato dos emolumentos, e consultar a prefeitura sobre o imposto.

Um contrato particular de compra e venda tem valor legal?

Sim, ele vale como acordo entre as partes e pode gerar obrigações, como a de pagar o preço e a de entregar o imóvel, mas, nos casos em que a escritura é exigida, não transfere a propriedade.

Na prática, o contrato particular de imóvel acima do limite costuma ser tratado como cessão de posse, e o comprador pode ter dificuldade para provar que é dono, vender ou financiar o bem. A propriedade só passa para o seu nome com o registro do título na matrícula.

O que invalida um contrato de compra e venda?

A nulidade ocorre quando o contrato desrespeita requisitos essenciais, como a capacidade das partes, um objeto lícito e a forma prevista em lei, e a falta de escritura pública, quando exigida, torna o negócio nulo.

Também pode haver anulação por vícios de consentimento, como erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores. Nesses casos, o contrato existe, mas pode ser desfeito na Justiça se a parte prejudicada pedir dentro do prazo de quatro anos previsto no Código Civil.

A simulação, em que as partes fingem um negócio diferente do real, como declarar um preço menor para pagar menos imposto, também gera nulidade. Além disso, vender um imóvel que não pertence ao vendedor causa sérios problemas ao comprador, que pode perder o bem e ter de cobrar indenização.

Em imóveis, outros defeitos comuns são a falta de autorização do cônjuge quando exigida pelo regime de bens e a venda de pais para filhos sem a concordância dos demais descendentes. Nesses casos, o negócio pode ser anulado, e a análise da matrícula antes da compra evita esses riscos.

Ainda assim, cláusulas de inalienabilidade e outras restrições registradas na matrícula podem impedir a venda, tornando o contrato ineficaz. Por isso, antes de pagar qualquer valor, é recomendável pedir a certidão atualizada do imóvel e conferir se há ônus, penhoras ou restrições.

Diante de tudo isso, fica evidente que saber se posso registrar contrato particular de compra e venda depende do valor do imóvel e do tipo de negócio, e que a escritura pública continua sendo a regra mais segura para a maioria das compras.

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